从去年到今年，我看到了很多新的商业模式，基于现在的营商环境和政策，我总结了一条“无论你是做酒店，民宿，长租公寓，短租公寓，服务式公寓，商业地产，只要是靠租赁地产赚租金的行业，都可以赚装修费，如果能赚到装修费那就意味着，拿别人的钱赚钱，0风险，高收益”
我认为大家做“增益租”，就是向贝壳，自如们学习的，也就是常说的装修返租。这个装修返租（增益租）的模型就是做长租公寓。进而发展到做公寓式酒店，城市民宿。
你们以前收房子，都是公司出装修费，回本周期两三年，在现在看来，这个模式不够好。回本周期两三年太长了。
现在的环境，逼迫像我们这样投资的人，不得不要求投资就有回报，最多3到6个月能回本。
在我们现在看来，装修返租（增益租）的模型其实挺好的，问题是人，这个商业模式，先收钱，先赚装修费，开公司就是得赚钱，不赚钱那就不符合商业逻辑，这让很多每个月拿3000块的打工人，接触了这个行业有了发财的机会。
但是有些人赚了装修费就跑路，我觉得你们真该死啊，老老实实装修完，老老实实运营不行吗？
他们那些人，本来就是穷人，驾驭不了这么多钱。这种人不值得同情，他们害得行业口碑下降，很多好好做事的公司承担了所有。
在装修返租的初级阶段是会遇到很多问题。
很多人是拿搞钱的心态来做事，稍有进账便挥霍无度，而有的人是拿出做事业的心态来干活，一旦做成赚得都是大钱。
装修返租的初级阶段
有几种模式
第一种，垫资装修。
这个事情由公司全额垫资装修，业主只用给免租期，这个免租期能覆盖掉所有的装修和运营费用，这个极度依赖工程端口，就算你一个月装修30套，算上运营成本，一年也得有2000万。
你如果说是自有资金，一个城一个月收30套房，一年花掉2000万，要是开三五个城，那不得有上亿的现金啊，说实话，要是有这么多钱，其实可以躺平的，那么累干嘛。
如果是靠融资入股，在疫情之前如果模式好，靠众筹也能融资到2000万，那个时候大家不是很心急，觉得3年回本是一件很正常的事情。
18年之前做集中式长租公寓，很容易融到钱，那个时候还是公司出装修费。
而我的朋友，你现在融不到钱，是因为现在的项目，投资人都要求，投钱之后必须立刻马上有产出，回本周期超过半年谈都不谈，最好是3个月内就能回本。
垫资装修没什么不好的，关键你得有钱，如果钱不多的情况下，不要收住宅，就按项目收做酒店式公寓，好管好租，有多少钱做多少钱的事。
第二种，装修返租（增益租）
这个模式见得多了，当然是向贝壳他们学习咯，现在是毛坯精装都收，30-40万开个公司，经常开业一个月做200万业绩，开业三个月，连分公司都开起来。
业主出装修费，赚装修费当然是核心咯，什么公司垫资装修？垫不了一点，我现在就要赚装修费，现在四线城市，乡镇里都是这样的公司，装修做完就行，运营了就行。
跟着投资人的思维走，就应该公司开业就赚钱，立刻马上开单进钱。
但是我认为这些公司天天盯着住宅，公寓，有时候和酒店掰掰手腕，那都是初级阶段。
我认为，现在就做装修+兜底商业运营。
装修好理解，那就是赚装修费。
兜底商业运营是什么意思？
比如你是一个创业指导公司，去某些孵化器谈合作，拉着纯情女大去创业做奶茶店，一般一个奶茶店投资30万给公司，去大城市做。你告诉她只管做，我们来帮你兜底。共同注册一个注册资本为3万公司。利润55分。如果亏了运营公司亏一半。
类似的搞健身房嘛，男大投资，30万，公司租赁场地，租赁器材，招募几个客籍教练，包兜底，共同注册一个注册资本为3万公司。利润55分。如果亏了运营公司亏一半。
所以为了那些找不到工作的男大女大，能有个公司自己当老板，人人就业。
类似的麻辣烫，小龙虾，烧烤，面包，小酒馆全都可以套用类似的模式，专业性太强的行业，我怕那些大学生不理解，也做不来。
这个获客也简单，兜底商业运营是装修返租的中级阶段。
兜底商业运营，组织十个电销三个跟单经理，全公司加起来不到20人就可以开干，投资重点是企业办公室。一个月签几个单子就过百万销售额了，拿他们的钱，帮他们开公司，很快的你就不是一个只是卖装修的公司，你就是一个投资公司。
亲的朋友，投资一个这样装修返租中级阶段公司，30万够了，开1单就回本了，而且不分淡季旺季。干就是了
小伙伴们，进群来聊聊装修返租中级阶段吧。
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