公司是怎么赚钱的-最赚钱的地铁公司，竟然靠卖房一年净赚百亿

9月28日，在刚刚结束的深圳第三轮集中供地中，深圳地铁再次成为了话题的中心，它以60.38亿元的价格拍得下坪山三宗地，占据了此次土拍总金额的半壁江山，尽显豪横做派，大展自己的“钞”能力。

当然，深圳地铁是有“豪横”的底气的，2021年，在疫情影响和外部形势压力之下，深圳地铁的净利润再度跑赢全国其他城铁，遥遥领先。

▲图源：深圳地铁官网

虽为地铁行业，但是深圳地铁跨界进去地产领域的表现却丝毫不输专业地产企业，创造的净利润更是令众多地产行业都羡慕不已。深圳地铁是如何一步步实现自己的利润神话的呢？

深圳地铁，

赚钱不靠卖票靠卖地

也许有人要问，深圳地铁如此赚钱，靠的是卖票吗？

答案显然是否定的，要知道，即便是从全球范围来看，能盈利的地铁，不足一成。虽然深圳作为我国的一线城市，人口流量大，但在政府要求的“公益性质”的指挥棒下，票价所带来的收入远远无法覆盖地铁高昂的投入。

数据显示，近三年来深圳地铁的票务年收入徘徊在30-40亿元大关，而从2018年到今年第一个季度结束，深圳地铁总投资额已经突破2000亿元，已经完成的投资额达898.78亿元，均摊到每年约为200多亿元。

而深圳地铁的赚钱能力究竟有多强呢？

2019年深圳地铁净利润为116.67亿元。

2020年为111.02亿元，这个成绩在2020年的地铁业里可以说是断层的存在，当年排名第二的京投地铁净利润为31.56亿元，不足深圳地铁的三成，而在深圳隔壁的广州排名第三，2.3亿元的净利润连深圳地铁的零头都不到。

2021年，受疫情和内外部形势影响，深圳地铁利润下滑至28.9亿元，但依然排在中国城铁首位。

▲图源：界面新闻

那么不靠卖票的深圳地铁究竟是如何实现盈利的呢？答案是搞房地产。

纵观深圳地铁的营收结构不难发现，“站城一体化开发”（TOD，即以公共交通为导向的城市发展方式，建立集办公、商业、文化、教育、居住等为一体的综合体）占了集团总营收的70%以上。

生活居住在深圳的人应该并不陌生来自于深圳城铁的TOD项目，它分布于前海蛇口自贸区、深圳湾超级总部基地以及福田、龙华等深圳市各核心发展区域，产品涵盖商业、写字楼、产业园、住宅等多种业态，均为大规模城市综合体项目。

地铁沿线！

深圳地铁搞地产的王牌

事实上，从2007年起，深圳就已经开始了在地铁上盖物业的早期探索，并逐渐让它成为集团发展的主要放下给，在发展过程中慢慢形成了涵盖从土地储备到商品房前期策划、工程建设、后期营销及运营管理在内的完整业务链。

登录深圳地铁旗下深铁置业的官网，我们可以清晰地看到深圳地铁已经手握21个轨道沿线上盖项目的开发权，开发建设规模约1260万平方米，而这份”实权“也成为了充实深圳地铁的重要来源。

▲图源：深铁置业官网

截至目前，深铁置业在深圳当地的权益销售金额为168.62亿元，位列地产行业第二，而从历史数据来看，深铁置业已连续七年销售额过百亿。

地铁跨界做地产，其实是有先天性优势的。众所周知，地产行业最讲究区位，好的区位意味着好的资源集群和较高的升值潜力，而“地铁沿线”无疑是当下房地产市场里最具吸引力的溢价因素之一。加之深圳作为一线的超级大城市，这个优势又再次被放大。

从获得土地的途径来看，深圳地铁主要依靠招拍挂和深圳市政府的拨付来获得，而深圳市政府注入的均以深圳主城区为主，升值潜力无需赘言，“主城+地铁沿线”，使得深圳地铁旗下的地产价值实力看涨。

除了自己开发地产，深圳地铁也通过投资地产企业来获取收益，深圳地铁作为万科的第一大股东，也获得了相当的盈利。

向港铁学习，

这份作业抄对了！

深圳地铁如此令人艳羡的赚钱能力，不由得让人将它和香港地铁拿来比较，毕竟香港地铁可是全球范围内第一个实现盈利的地铁，靠着走“地铁+物业”的模式成为了香港最大的开发商之一，再加之深圳与香港地缘上的亲近性，也就更为自然了。

香港地铁所开创的“地铁+物业”模式一直以来都是国内众多城铁学习的“重要课件”，在深圳地铁的实践中，我们也能找到很多相同的影子。

香港地铁靠着从政府手中获得“土地发展权”，合理规划项目综合发展业态，靠着科学的商业管理使得物业有了长足的发展，也塑造了众多商业地标，从而实现对集团利润创造的反哺。

深圳地铁深得香港地铁“以房养铁”的精髓，通过在地铁沿线盖地产，深圳地铁最早学到港铁的精髓，即在地铁沿线进行房地产开发，以此来反哺地铁运营。

现如今，地铁行业已迈入网络化时代，地铁公司懂地产，形成集地铁运营、上盖物业开发、管理、运营的“站城一体化开发”的综合性模式，实现城市利用效率最大化。

▲图源：深圳地铁官网

香港地铁、深圳地铁让众多城铁集团看到了跨界地产的信心，纷纷试水跟随。但是我们也特别注意到深圳地铁的地产发展并不是为了填补地铁这一基础业务带来的投入产出不平衡，更多的是基于城市发展的需求，综合考量人的发展需求，所进行的项目规划和开发。

比建地铁盖物业盖房更重要的，是建设城市，是满足人民日益美好的生活需求。

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