开发什么赚钱-“利润之王”中海为什么这么赚钱？！「投资开发连载①」

整体业绩成绩单上中海也许不是最出色的，但在利润层面，业内“利润之王”中海如果说自己是第二没人敢说第一。而其近似严苛的开发成本控制制度也成为各家房企学习效仿的典范。毕竟，超会赚钱的中海可不是吹牛吹出来的~

中国海外地产2017年度业绩报告显示，2017年实现营业收入1660亿港币，合约销售金额2320.7亿港币，对应售出之面积为1,446万平方米，净利润率达到 24.6%；今年上半年，中海销售金额为1273.2亿港币，净利润216.5亿港元，同比增幅25.2%。始终保持行业领先水平。

||今天简单粗暴地扒一下中海到底是怎么赚钱的。

“抠门到家”的中海那叫控制成本

中国海外发展在各个项目的开始阶段，就及早的建立成本控制目标，并将目标分解，制定出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门。公司不仅成立成本控制小组，还严格规范工程分判成都，及早进行招标准备。

俗话说：合抱之木，生于毫末，九层之台，起于累土。中海的成本控制小组组长由公司总经理担任，定期对各个项目的发展成本进行全面分析、评估、检讨，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施。在设计、合约、项目等其他环节互相配合，规划材料样板、工料规范、减少合约履行纠纷和风险，可以在工程前期便有效降低成本。

▲成本严控是中海盈利的根本保证

中海的成本控制主要从土地成本、工程成本、财务成本等几方面入手，根据不同的拿地方式，采取不同的土地成本控制策略。例如旧城改造地块，需积极与政府协商，争取尽可能的优惠政策，争取在税收方面获得一定程度的返还；在地块规划设计允许条件下尽可能争取高容积率，可以有效降低土地成本。而在公开市场范畴内，则选择加强地块区域房地产市场的研究，提高项目投资的准确性。

熟稔工程的中海在项目前期便反复调整项目测算，尽早确定合理成本控制目标。其次及时拆分总控目标，指导工程分判和材料选定。在分判和材料采购中，坚持多部门审核，低价、优质的原则，可以有效达到最优化选择。而把握建材信息，可以有效辅助提前推进设计图纸、材料样板等准备工作。工欲善其事必先利其器，可以说中海把许多工作都做在了前头。

▲根据不同的拿地方式，采取不同的土地成本控制策略

营销层面的花销更需要严控。中海的做法是针对广告和市场推广计划及预算编制从宏观上确保控制项目的广告及市场推广费用；完善各项广告制作的报价、比较、议价操作流程，用竞标的方式谋求各项广告制作的优质低价，控制管好制作费用成本。人力资源成本主要是员工薪资，由人力资源部门按预算分拆。但近年来人力成本有逐年升高的趋势。

横向比较中海的运营管理费用与其他一线房企相比都是非常低的。从企业属性的角度来说，像中海、保利等具有央企属性的开发商在费用控制上要强于其他企业，也反映出这些企业在公司运营上更具有成本控制意识，从而促进公司盈利。

▲节约用电节约用纸可不是口头上说说而已

房地产行业是资金密集型行业，房企正常运作，甚至规模化都必须要资金的推动。从一线房企来看，中国海外发展的资金成本与其他房企相比占有优势，且在财务费用率上则远远低于其他企业，充分体现在中国海外发展在资金成本上的高超技巧。在规模化运行资金的同时，中海还有着行业内近乎最好的信用评级。除却“三大巨鳄”外，中海手握现金最多；在典型房企中，中海的资产负债率最低仅57%；资产净负债率位居中上水平，较高的财务稳健性有效助力高信用评级。

凭本事高溢价卖出

如果说成本控制是各大房企追求利润的既有动作，那高溢价才是考验房企获取利润的真功夫。中国海外发展并不追求高周转，其凭借资金优势拉长开发周期，利用极低的拿地成本，跨周期销售获取较高的溢价，是真正的溢价高手。

高溢价离不开过硬的产品品质为品牌背书。中国海外发展传承着“工科”血统和产品情节，一直坚持精品住宅的产品理念，以预见性地满足客户的现实与潜在需求的设计理念，研发五代住宅精品，坚守“过程精品楼楼精品”的精益开发理念，体现在产品的细节中，为客户提供精品物业。

▲我们报告里还有详细的几十页PPT你要不要看……

高溢价是中国海外发展提高盈利能力的一个抓手，对于业内有参考意义，但并不一定能真正形成自己的能力，这对企业资金、产品、品牌等要求较高，且也并不是能短期快速形成的能力。

当前市场中，大多数房企都在追求规模化，反而把产品品质放在次要的位置，但中国海外发展报产品品质放在首位，提升产品溢价能力，为快速规模化打下基础，在质和量上得到平衡。中海在成本控制方面颇有心得，也使得其在该举措下获得更高的利润率，房地产企业可借鉴中海相关举措，降低成本获得更高的利润空间。

在快速规模化的时代，稳健性往往被一些企业选择性关注，但实际上高规模化的企业更应该注意稳健性的表现，因为稳健性往往对融资金额的数量及成本产生影响。

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