北京做什么工作赚钱-【北京供出精华地块】开发商为什么不积极？地主家也没有余粮了#D0790

要注意的是2021年董事长都说，要在精干高效管理下，融资能力强，融资成本低、品牌影响大，这么多前提条件下才能努力做到1%-2%的利润水平。—这活怎么干，一不小心就亏钱了。

这么低的利润，即使碧桂园的高周转（30小时出图，90天左右就交楼）也是不行的。

②、报表数据

2021年万科的利润是584亿元，但是仅仅“三项费用就花掉580亿元，这个钱是不计算入财务报表的。就是说仅以自由现金流来探讨，万科在2021年钱就很紧张了。

低毛利率是抵御不了风险的（做生意本来就是有丰年，也有灾荒年，必须在丰年把灾荒年的钱赚出来，这样的模型才是可持续的）。一旦遇到风吹草动，这些房企连利息的都付不出来。

1.2、为什么毛利这么低

总归是地价太高，起拍太高，又降不下来。又限制销售价格。两面压导致的结果。

①、典型案例–树村融创壹号院–利润太薄导致维权

2021年5月，北京楼市的一个重要新闻就是融创以57.3亿元+20%的政府持有产权份额竞得海淀树村棚户区改造B-1南地块（R2二类居住用地，建设用地面积约5.3公顷，规划建筑规模约8.3万平方米）。

拍地一共有13家报名：首开、万科、中交、懋源、融创、绿城、中冶、城建+招商、金茂、中铁、保利+华润+金地、中海、海开。在前期竞价中，地块就已经达到底价上限57.3亿元和政府持有商品住宅产权份额上限20%，并进入高标准商品住宅建设方案提报。

最终，北京融贸亿盛置业有限公司为竞得人，成交楼面地价68903元/平方米，溢价率3%。楼面价：6.89万/平米。销售指导价是11.2万，但是政府持股20%，实际销售8.96万/平米（这个基本是两万元的价差，还要打造高品质，因此开发商的利润是压缩的比较厉害的，也就出现了后来的维权），每平方米自降了2.24万。

维权点一：大家以为的壹号院围墙的材质是石材的，结果是真石漆。

维权点二：车库通道无贴砖、无亮化。

维权三：室内装修减配（窗户不平整，客厅装饰面板背后是阻燃板、龙骨和钢架之间的空隙填充了木板、室内板材厚度不够，门薄如纸；楼梯间的扶手非木质扶手，空气源热泵室外机严重遮挡楼梯间窗户，存在排烟风险；电梯间到楼梯间没有设置防火门……。）

以上是业主们对标同为融创开发的香山壹号院的品质。也有人发出灵魂拷问：以8.9万的价格买入，凭什么要求11.2万的品质。（开发商的解释是：项目的市场售价是11.2万，但20%的产权，政府并没有实际出资，对开发商来说，房价就是8.96万。地价一分都没少的付出去了）

②、这么低的毛利开发商为什么抢地呢？

甚至有一种哄抬物价的感觉（前几年每次拍一块地，都是几十家开发商上来就抢，一片繁荣）。

先说一个常识

一个健康的行业必然是2-5家巨型龙头企业，后面还有20-30家中型企业，再后面是两三千家小微企业。形成一个金字塔的构成结构。

房地产行业发展到后来，就形成了没有一定背景的市场化房地产企业，其实在利润下降的十多年前的时候就逐步退出了，利润太低，投入又大这生意实在是没法做。剩下就是大的国央企，大的万亿级别有背景的私营房地产企业。

每次的拍地都是大佬们在争斗，更多的时候是与与地方政府规划发展息息相关，相互夹杂在一起，最后都身不由己了，做大了，即使不赚钱也只能一条道走到黑，船太大转不过身体来了（当时就是仗着体量巨大，即使不赚钱，依然能通过东挪挪，西凑凑做下去）。

这些大的房企当年的状态就是下面的对话：

记者问：企业有多少钱呢？

董事长：数不清，万亿级。

记者问：多少负债呢？

董事长：永远也还不完（还完贷款企业就是负数）。

1.3、三条红线很合理

好多人会说是因为当年提出三道红线，导致这些房企暴雷的。必然不是这样的。

三条红线的要求很合理，对开发商的没有太多杀伤力。

净负债不能超过100%

就是开发商不能资不抵债

现金短债比不超过100%

就是不能把客户首付款拿去干别的项目

剔除预收款后负责率不超过70%

自有资金30%

这个要求就是放到现在，横竖看对于一个正常的企业，这些要求一点也不为过。但是这三条红线一出，市场反应就特别强烈，当年恒大还为此出了公开信，就是说明不救会怎么样….。最后就暴雷了。

1.4、最后一根稻草–销售端出问题

前些年房地产市场基本是一路打压一路高涨（不仅价格高涨、大家购买的热情也高涨）。并且在2016年底首次提出了房住不炒（这句话的核心意思就是买房子是不能赚钱的）。后续的宣传和工作主基调基本是围绕着这个主基调展开。即使后来暴雷，也就顺其自然。导致好多人买的烂尾，最后成为保交楼项目。2021年基本是地产暴雷元年（早期恒大号称还有25000亿元资产，20000亿元负债，总资产打个8折还是可以救的。但是这些资产是要逐步变现的，当时遇到问题就很难解决。特别还有好多商业地产，文旅项目，需要收租，经营通过三十年的时间才能变现的）。

结果就是大家恐惧烂尾，担心降价，导致开发商的销售端萎缩，特别是民营企业，直接的结果就是本来利润就少，现在房子卖不出去，接下来的故事就是各个民营企业接连暴雷（2022年的销售直接腰斩，民营企业基本团灭。直接导致利润低，抗风险弱，融资难等多重压力，暴雷是在所难免的）。早期没有积蓄，利润态低，遇到灾荒年，立马就倒下了。

总之：私企暴雷是基本是高负债，核心是低利润，加上销售端出了问题，而没有及时采取有利的救活措施。导致大家更不敢买私企项目，私企财务更进一步恶化，逐步各个企业轮番暴雷。

二、国企业绩亮眼

有购房需求的人员逐渐转到购买国企项目。虽然大家的购买需求逐步萎缩，但是主要表现在私营企业一端，国企相对影响比较小，甚至一些品质国企的效益逆市上扬（销量反而出现增加的态势）。

主聊北京楼市的咱们，还是关注北京房地产市场上的这些开发企业。但是北京作为首都，作为房地产市场上的压舱石的地位存在。同样也是众多房地产开发商的压舱石。在2021年开始各个开发商基本都采用的是回轮政策，向着一二线城市聚集。因此在2021-2023年北京房地产市场影响不是很大，反而表现出每次拍地比以往更热一些的场景（并且好多还找来了小马甲，保利找来上海成通京置业，摇中十八里店朝央和煦。华润找来山西金汇海有了房山的京熙润府。招商蛇口找了了南皋有了亦庄河西的招商玺）。因此北京市场的这些开发商还是有一定的代表性。就以北京市场上的开发商为例来说明。

2.1、央企

北京市场央企开发商：保利、招商、华润、中海。最具备代表性。其次是中建旗下八大局的各个开发商（基本之前一直在外地的这些房企，这几年都来北京争地）。中建一局（北京）的中建智地（代表项目-北京宸园、中建宸园）、中建二局（北京）的中建玖合（大兴西红门东的中建玖玥府，朝阳区太阳宫的中建玖合府）、中建三局（武汉）的中建壹品（海淀北沙滩的学府公馆、大兴西红门东的御璟星城等）、中建五局（长沙）的中建信和（大瓦窑的和颂九里项目）、中建八局（上海）的中建东孚（开发了丰台郭公庄的中建云境项目）。

2.1.1、保利

①、利润下降

2020年中报显示，保利发展归母净利润突破百亿（2006年到2021年，保利发展毛利率均保持在30%以上的水平，这也是中国房地产市场一路高歌猛进的时代）。连续3年维持在百亿以上的水平。

2021年归母公司的净利润为102.99亿元；营收增速为22.08%；

2022年归母公司的净利润为108.5亿元；营收增速为23.1%；

2023年归母公司的净利润为122.22亿；营收增速为23.71%。年中的毛利率为21%，全年平均毛利率为16%左右；

2024年上半年归母公司的净利润为74亿元，同比大幅下降39.3%，这也是保利发展自2012年首次在半年报中录得归母净利润负增长。毛利率为16%。（营业总收入1392亿元，营收增速为1.6%，保持小幅增长，但相较2023年23.71%的增幅，增速放缓明显）；

②、土地储备较高

截至2024年6月末，保利发展的土地储备计容建面7140万平方米。

2.1.2、华润

①、利润下降，

2020年华润置地的综合毛利率为33.53%；

2021年华润置地的综合毛利率为31.34%；华润置地营收为737.42亿元

2022年华润置地的综合毛利率为26.94%；

2023年华润置地的综合毛利率为25.66%；

2024上半年华润置地实现营业收入791.3亿元，同比增长8.4%（2023年同期729.71亿元）。综合毛利率为22.3%（减少了3.4个百分点，实现毛利176.3亿元）；但是股东应占溢利却下降了25.4%，仅为102.5亿元；

2024年上半年，华润置地开发销售业务毛利率仅为12.4%

2.1.3、中海

2020年权益拿地金额：1318.4亿元；

2021年上半年，中海地产营收为1078.79亿元（规模还是比华润大300亿元）。权益拿地金额：1610.2亿元

2022年权益拿地金额：1208.7亿元

2023年营收达到2025亿，同比增长12.3%。归属股东净利润256亿，同比增长10.1%。权益拿地金额：1226.6亿元

2024年上半年，中海地产营收869.35亿元，同比下降2.5%（属于连续三年为负增长）；权益拿地金额却降至73亿，同比下滑高达94.3%，在行业中的排名滑落至第15位。

2.1.4、招商蛇口

2020年招商蛇口营业总收入1296.21亿元；营业收入增长率32.71%；毛利率28.69%；净利润169.13亿元；

2021年招商蛇口营业总收入1606.43亿；营业收入增长率23.93%；毛利率25.47%；净利润152.02亿元；

2022年招商蛇口营业总收入1830.03亿元；营业收入增长率13.92%；毛利率19.25%；净利润90.98亿元

2023年招商蛇口营业总收入1750.08亿元，营业收入增长率-4.37%；毛利率15.89%；净利润63.19亿元，同比增长48.2%。

2024年招商蛇口上半年公司实现营业总收入512.73亿元，同比下降0.33%；归属于上市公司股东的净利润（下称“净利润”）14.17亿元，同比下降34.17%。

总之：大央企主力开发商为什么不积极拿地了呢？从上面的报表就能看出。前三年是由于私企暴雷，大家购房需求涌向了国企，因此无论是销量和业绩表现还耀眼（特别是在2021年至2022年上升了一些，但是大家还是感觉到了寒意，纷纷向一线城市转移。外地的中建系就是这几年开始在北京买地开发项目。导致北京在2021年至2023年北京新地拍卖，众多公司加上小马甲都一起来抢地），但是明显能看到从2021至2023年利润属于逐年的下降过程。基本在2024年上半年，大的市场环境（失业、裁员、降薪等因素导致的需求端问题，传导至央企地产开发商。销售断崖下降，特别是众多二三线城市）。之前房地产市场的销售是下降，但是主要是私企，国企相对小一些，现在已经传导至国企了。因此各个央企拿地也是很小心和谨慎（背后的重要原因还是房地产开发利润太薄）。国央企的优势是综合实力强（相互补充，整体做账，即使房地产亏了，还是有赚的地方可以补回来），体量大，挪借水平高（主要是可以融资到低利息的资金）。

但是明显感觉到寒意，买地也更加谨慎。

2.2、地方国企

2.2.1、外地国企

①、建发地产（福建厦门的地方国企，之前一直是在厦门和福建，重仓长三角）， 2020年进入北京市场（北京石景山古城南街1612-757地块，最终由融创+建发联合体，以25%的溢价拿下）。2021年5月单独拿下崔各庄地块，后来建成了建发养云（卖的很好，政府持股，导致单价低，其次是南方开发商的大门、园林、楼栋细节处理确实不错，热销盘。后来也成为了减配、虚假宣传的维权盘–共产房和限竞房是维权的重灾区）。后来有了昌平二拨子的珺和府和文源府。丰台新宫的建发璟院。现在正在热卖的顺义后沙峪的建发观云，以及昌平南邵的建发观堂府。

进入2024年建发也不拿地了。为什么呢？

②、财报：

2024年第一季度：建发其中房地产业务营收65.91亿元，同比增加13.32%；净利润亏损1540万元，同比下降115.75%。归母净亏损5778万元，同比扩大10.12%。

③、为什么还亏钱呢？

2020年以来建发大肆拿地，不仅仅在北京，主要重仓长三角大量二三线城市（2021年9月拿地的无锡建发和著、2021年5月拿地的江阴建发天敔湾，2023年2月拿地的苏州建发青云上，2023年10月拿地的上海金山区建发朗玥，2021年5月拿地的杭州建发缦云，2021年5月拿地的厦门建发缦玥长滩……。销售较为缓慢，给公司带来经营压力）出现了销售去化困难的情况，持续亏损的建发，后续看不到变好的迹象，反而更差，怎么敢再轻易下场拿地呢。

2.2.2、本地国企

2.2.2.1、首开集团

北京市场专业从事房地产开发的国有企业（2005年，由北京城开与北京天鸿合并重组而成的首开股份，是当时北京市规模最大的房企。“一部首开史，半座北京城”，首开股份也因而被美誉为“京城一哥”）。

2022年亏损4.61亿元；

2023年首开股份实现营业收入478亿元，基本与去年同期持平；毛利润54.9亿元，同比下降31.1%。净利润亏损59.4亿元、归母净利润亏损63.4亿元。

2024年上半年首开股份实现营业收入87.92亿元，较上年同期减少54.69%；实现净利润-21.74亿元，归母净利润-19.48亿元，较上年同期亏损规模有所扩大。

这个才是房地产开发公司的真实境况。

2.2.2.2、北京城建地产

北京城建是大型的综合性企业，其中的地产业务只是其中的一个板块。

2022年，北京城建地产归属于上市公司股东的净利润亏损9.26亿元。2023年，成功扭亏为盈，盈利5.59亿元。没想到仅仅半年后，又反复录得亏损。

2024年上半年地产业务属于亏损（理由：①、大的市场环境因素。②、开发进度太慢，导致资金回收慢，特别是望坛地区改造。从2016年开始，到现在才交付两期天坛府项目，还在售）。

2.2.2.3、金隅

金隅集团（成立于2005年12月，属于大型综合性企业集团，涉足建材、房地产、商贸物流等多个领域的上市公司。地产是其中的一部分业务。之前主打一直是做安置房项目的–北京市面上好多挂着金隅开头的小区都是安置房）这几年开始涉足商品房市场。才能有十八里店的云筑项目，到朝阳奶西片区的望京云尚（一度大家都担心别把改善盘建成了安置房质量和品质）。

2024年上半年实现营业总收入455.62亿元，同比下降7.27%；归母净利润亏损8.07亿元，2023年上半年是盈利4.10亿元。

反正是有地方政府支持，最近又出来托底十八里店的地块了。

2.2.2.3、其它

①、京投置业：属于京投旗下专业从事房地产开发的企业，主要是做地铁上盖项目，与地铁相关的项目（最近正在销售的有两个，一个是东坝的地铁上盖项目–北熙区。还有是新宫地铁上盖项目-森与天成）。基本是地铁上盖项目，其它项目参与度比较小。

②、三元地产（目前北京的项目是位于朝阳五环外6号线地铁站旁边的玺悦朝阳）；

③、首钢地产（主要是与中海合作开发了石景山众多与首钢搬迁后留下来的地块有关的项目，商业自己干，住宅基本都是中海操盘）；

④、北辰实业（主要是围绕奥运村及周边的商业、场馆、酒店等建设和运营。前期资金压的太重，实力大不如前）；

⑤、住总集团（与北京城建合并后成为北京城建的二级子公司，主要项目在近郊区，总价比较低的地块项目，顺义的芳华里，青年ONE，典型刚需盘）

⑥、京能置业（独立开发了京能西贤府，这也是它投资最大的地产项目，准备搏一把，但是市场环境真不好啊，产品不错，销售困难，地价太高）

⑦、金融街（与武夷集团合作开发的通州融御项目。这几年金融街的项目也是比较少）；

⑧、华远地产（之前任大炮在这里当过董事长，这两年的声音越来越弱了。没什么新的项目参与进来）

⑨、天恒（之前项目主要集中在大兴、房山。这两年也不怎么拿地了）；

⑩、北京建工（属于北京市场上的一个大的开发企业，好多时候是与别的大央企业合作，他负责土建，央企负责操盘。最近也开发了丰台青塔的熙华台、昌平的嘉境里项目）。

2.2.2.4、区级开发商

①、大兴的兴创置业（主要在大兴托底拿地，或者与国企开发商合作开发–中建壹品适合做了好几个项目的搭档）

②、海淀的海开（合作开发，由于海淀供地相对比较少，因此能拿到好地，其次与央企合作，开发的项目名气比较大。不是因为开发商实力强。而是海淀地块太稀缺，溢价高，有利润空间打造，关注度也高。圆明天颂老被大家提及）。

③、朝阳的朝开（联合中建智地开发北京宸园）。

总之：北京市的地方国企，在房地产开发方面去年基本是亏损，有一些不亏损，盈利也很少（投入产出比例明显失衡）。进入2024年就基本全是亏损（一部分是之前拿的地，现在卖不出去，还有一部分是为各个区域托底开发，利润也比较薄，砸在手里慢慢卖吧。好多都是拿的小型地块，总价不高的，或者就是近郊区地块。北京疏解和严控人口，导致郊区明显购买力不是那么足，特别是远郊区）。这种状况下，拿地必然是困难重重。其次是区级国企也基本是托底拿地。从海开托底永丰南开始。市场就彻底转冷了。

这种大的市场环境目前看房价降低，购房者牛气，开发商求着卖。感觉是对购房者有利，但是长远看，供应量减少了，需求是被压抑了（大家使劲赚钱、存钱，把改善的需求延后了），大家都有改善的需求，当有一天大家发现存在银行的钱不值钱了。都拿出来改善生活，那市场上制造房子的供应商减少（私企暴雷，国企想一下扩张也难），只会带来未来的供需失衡。结果大家也能想象到。

大家应该是恐惧，大家最担心的应该是未来的暴涨（这个时间真不会太长）。

记住四个字：

物极必反。

物极必反。

物极必反。

反正财政部也开会了，各个地方的城投债（前来年是明面上的65万亿，加上背后的，加上隐形的，100W亿元也感觉说少了），其它债务也要想办法解决。大家就等着看吧。就看是放出多钱的问题，少了解决不了问题，依然保持现状。多了就是物价上涨。

（澎叔侃侃侃-2024.10.13）

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